不動産相続の相談窓口 相続勉強会のご案内

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11月18日(日) 入門編STEP1 開催。場所:アパマンショップ京田辺店2F
定員制先着順にて開催させていただきます。

不動産オーナーとして必要な基礎知識から専門家により目からウロコの話まで、体系的に相続全般が学べます。実際に相談のあった事例を多数紹介し、わかりやすくお話させていただきます。

是非お気軽におご参加くださいませ。

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アパマンショップ寺田駅前店

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お部屋探しをご紹介くださいます様、よろしくお願い致します。
〒610-0334 京田辺市田辺中央1丁目6-3
株式会社京都ベストホーム
℡0774-68-0760 fax0774-63-3534
kondo@besthome.ne.jp
ホームページ http://besthome.ne.jp/kyoto/
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2018-10-26

初期費用クレジットカード払いOKです。

このたび弊社全店舗(アパマンショップ木津駅前店、精華祝園店、京田辺店、城陽寺田駅前店)、クレジットカード対応となりました。

賃貸物件のご契約時の最初の諸経費がクレジットカードにてお支払いいただけます。

敷金・礼金・保証料・仲介手数料など、部屋を借りるのに必要な初期費用をカードでお支払いいただけますと便利です。カードに付与されるポイントも従来のお買い物と同じくたまります。

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オリジナル物件、他社には取り扱いのない物件も多数ございます。

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2018-10-25

アパマンショップ城陽寺田駅前店のご案内

先日、弊社の4号店として、アパマンショップ城陽寺田駅前店をオープンさせていただきました。
当該店舗につきましては、弊社管理物件の寺田駅前ビルの1Fにございます。ビルのオーナー様のたっての希望で城陽市に不動産屋(アパマンショップ)が来てほしい。そして城陽市寺田の地域を不動産を介して盛り上げて欲しいとの希望を背負いオープンさせていただきました。


店内のカウンターは大工工事で一から作成いたしました。

奥の商談スペースの壁はインパクトのある輸入クロスが貼ってあります。

店内はデザイナーを介して施工いたしましたデザイナーズ店舗となっており、カフェ風の落ち着いた店内となっております。居心地の良い店内にて是非物件を探しに来て下しさい。親切・丁寧なスタッフが応対させていただきます。

城陽市のお部屋探し特徴
京都と奈良のほぼ中間に位置する京都府一の梅の里、城陽市エリア
城陽市は京都府の南部に位置し、京都市及び奈良市のどちらからの距離も五里であるため「五里五里の里」とも呼ばれています。人口は約8万人で福知山市と同じくらいですが、城陽市のほうが狭いので人口密度は福知山市の17倍です。市内にはJR奈良線、近鉄京都線が通っているほか、国道307号線や国道24号線、京奈和自動車道の城陽インターチェンジなどがあり都市部へのアクセスも良好です。城陽市エリアには正道官衙遺跡や久世神社といった歴史的な建造物が数多くあるほか、京都サンガF.C.のホームタウンの一つとして練習場があります。また、城陽市には京都府最大の梅林があるため、梅の生産量が京都府1位。鎌倉時代にはすでに歌に詠まれるほど、有名な梅の産地でもあります。その青谷梅林には約1万本の梅が植えられており、毎年梅の季節には梅まつりが行われます。
都市部へアクセス良好で、リーズナブルな物件が充実する城陽市
城陽市は京都市と奈良市の中間に位置しており、JR奈良線と近鉄京都線が通っているために京都、奈良へのアクセスは良好です。さらに大久保バイパスを通れば京都まで、第二京阪道路を通れば大阪まで直通で行けるので、関西の主要都市である京都、大阪へのお出かけにも便利な立地です。城陽市のワンルームの家賃相場は3万円台と大変リーズナブル、3LDKのファミリー物件でも7万円台が家賃相場となっています。ファミリー世帯が多いエリアなので、新規物件は広めの物件が多く供給されています。また、新しい物件には駐車場付きの物件も多く、テレビ付モニターホンやネット回線といった設備はもちろん、物件まるごとホームセキュリティに入っているところもあるので、自分の条件に合ったお部屋を見つけることができます。

当店アクセスご案内
近鉄京都線【寺田駅】東口、踏切角にございます。

専用駐車場は当店北方向、京都銀行の角を右折したところにございます。

お部屋探しのご来店、心よりお待ち申し上げます!
〒610-0121京都府城陽市寺田樋尻44番地6 寺田駅前ビル1F
TEL:0774-55-2600/FAX:0774-55-2601
定休日:水曜日  営業時間:10:00~18:30
ホームページ⇒http://www.besthome.ne.jp/kyoutanabe/terada/

2018-08-18

一棟収益マンションのご紹介

一棟収益マンション(売買)物件のご紹介です。

売買価格 4,980万円
所在:京都府京田辺市宮津灰崎72-14 交通機関:JR学研都市線三山木駅 徒歩約8分

【土地】 地番:京田辺市宮津灰崎72番14、72番15 権利:所有権 地目:宅地 地積合計(公簿)166.03㎡(約50.22坪)
接道状況:西側/公道(府道八幡木津線)幅員約8.2m、接道約11・5m 北側/公道(灰崎線)幅員約6.5m、接道約10m

【建物】 構造・規模:鉄筋コンクリート造 4階建て 延べ床面積:337.27㎡ 建築年月日:1987年3月3日 種類:共同住宅
間取り内訳 1R×15戸 家屋番号:72番14

【法令制限】 市街化区域 用途地域:第二種住居地域 建蔽率60% 容積率200%

公課証明評価額 10,445,777円(土地) 1,643,047円(建物)

表面利回り(2018年4月22日現在)8.22% 年間賃料収入4,091,520円
満室想定利回り11.19% 年間想定賃料 5,570,400円

備考:京田辺市三山木にある一棟収益マンションです。管理は弊社が行っております。立地は府道沿いの4階建てで、存在感あります。角地となっております。
建物の設備としては、オートロックがあり、入居者様にはインターネットが無料で使えるサービスを提供しております。室内約8帖の広めのワンルームで、洗濯機置き場がなく広く使えます。洗濯機置き場は1F部分が各戸専用のランドリリー室があり、洗濯機を設備として各入居者様に提供しております。
壁面に弊社と司法書士事務所の広告看板を設置しており、賃料収入として月額10,000円ございます。

満室想定10%超えのRCです。ご興味あられる方は、直通にてお問い合わせお待ちしております。直通電話(090-42980-7904)担当 奥

売買査定、募集依頼、賃貸空室募集など、その他ご相談随時承ります!

現地写真

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2018-04-22

室内をお洒落にリフォームして頂けましたら弊社にて10年お借りします。

さて今回もある物件のリノベーションに成功しました。成功というのはなんと、完成した当日にお客様をたまたまご案内してそのまま契約となりました。

物件の概要としましては、長年お世話になっている愛着のある物件にも関わらず、弊社の力不足もあり長期空室が続いておりました。

いわゆる振り分けタイプの和室2DK 今となっては古くなりました。


お風呂釜タイプはあまりお客様の受けがないな~

このままではいけない。
せっかく任されているオーナー様に申し訳ないとの思いで、思い切って最近弊社がチャレンジしております、リノベーションして10年借上げを提案させていただきました。
改装費は一定額オーナー負担がかかりますが、このままではこの先も空室のままで1年空くかもしれない。そうなってくると入ってくるはずの家賃を取っぱぐれてしまい非常にもったいない。最もこのまま決まれば文句なしだが、近年における周辺家賃下落や建物の年数による劣化などでライバル物件に負けている状況。形勢逆転の為には今あるものを新しく生まれ変わらせなければいけない。リニューアルオープン。いわゆるリノベーション。

商談
僕「大家さん思い切って金掛けてリノベーションしましょう!」
オーナー「そんなに金掛けて決まらんかったら元も子もないやん。」
僕「それはそうだ。だから!うちも腹くくります。勇気出して10年間うちが借ります。うちが借りてうちのお客様に転借します。お客様が決まっていない時期も10年間、うちが毎月家賃払い続けます。」
オーナー「・・・。税理士さんに相談してみるわ。」⇒「今回かかる費用は確定申告の時に一括償却費と減価償却費をうまく分ければ利益調整で所得税対策にもなりますよ!」
後日
僕「税理士さんはなんと?」
オーナー「10年間の家賃保証がついていれば6年で償却できるからやってみればとのこと。」
僕「前向きな判断です!手前共も前向きに頑張ります!」

そしてお部屋のリノベーションが完成しました。
お客様からの受けがあまり良くない振り分けタイプの2DKを、しょっちゅう口をそろえて求められる1LDKに変更しました。

    ⇓ ⇓ ⇓ ⇓ ⇓ ⇓

そして内装。

システムキッチンに新調。

高級感のある石目の壁

シャンプードレッサーを新設し、人気の3点セパレートに変更。

風呂釜だった浴室が生まれ変わりました。

トイレも新調。温水洗浄便座は今では必須設備です。

生まれ変わった物件は、1Kセパレートでお探しのお客様が、1LDKで且つ、この内装に一目ぼれ。募集開始内見一人目で成約となりました。百発百中と相成りました。
お陰様でオーナー様のこの資産物件。収益の確保ができ、またこの先長く戦える物件として、弊社は全面的にバックアップしていきたいと思います。

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2017-12-20

松井山手駅前商業施設のテナントを募集しています。

来年の12月に松井山手の駅前にまちにわダイニング、BRANCHI(ブランチ)松井山手が誕生します。
このたび、ここに入るテナントを弊社にて応募させていただくこととなりました。
概要は
敷地面積 全体敷地:5,454坪 商業敷地:4,004坪
駐車台数:商業敷地で404台分
細かい資料は店頭で公開させていただきます。

イメージは1Fが飲食店と物販 2階がサービス&カルチャー
交差点角に位置する広場から入ってきたお客さんが、奥へと移動する導線の中で、最初は物販ゾーンを歩いていきますが、いつのまにか飲食ゾーンへと入っていくようなテナント配置とゾーニングを行うことで、手軽に「食べる」「買う」「休む」を選べることができ、松井山手に「おいしい」と「楽しい」を同時に実感できる「ここだけの場所」をつくられます。

まちにわダイニング
街のなかの庭として暮らしに寄り添う憩いの場
豊かな自然を背景に集合住宅と様々な利便施設が集う「松井山手駅前」の都市的景観の街並みに、飲食・物販・サービスなど様々な店が緑豊かな庭と共存する商環境をつくり、居心地の良さと利便性を追求した滞在型商業施設が計画されています。
街に輪をかけつなぐ施設として地域の鍵となる場
駅と集合住宅をつなぐ遊歩空間に広場や散策路、休憩スペースを整備し、地域住民が自然と集まる回遊、交流の拠点をつくります。四季の変化や光、風に包まれた、潤いのある上質な商空間は、豊かな松井山手ライフの象徴として、長く愛される施設となります。

利用時間帯に応じた多様な業態絵尾揃え、施設の機能も幅広く揃えることで、朝・昼・板問わず、賑わいのある町の「にわ」として機能します。
◎通勤前、朝のひと時に ◎街のみんなが集う、昼の午後 ◎新たな出会いを予感させる夕暮れの時間

この施設のテナントにご興味あられます方は、株式会社京都ベストホームまでお問い合わせお待ちしております。1020-797-760
こまかい配置地図や、完成イメージパースをご覧いただけます。

その他の場所でテナントをお探しの方もお気軽にお問い合わせください!
京都ベストテナント

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2017-12-01

相続支援の会⑥

皆さんこんにちは。

相続支援コンサルタントの酒井です。

今回は前回の続きとして共有名義にしないための対策とすでに共有となってしまっている財産をどのように分割するかを書きたいと思います。

まず、共有名義を回避するために一番わかりやすいのが代償交付金を支払うパターンです。

家督相続などの場合では長男が実家の土地や建物などを一括して相続し、その代わりに兄弟へは主に金銭を代償交付することが多いのではないかと思いますが、まさにこの方法を使います。

土地や建物は均等に分けることができませんので一人がそれを相続し、残りの相続人へは金銭を支払う方法です。

物で代償交付する場合もありますが、やはり金銭が一番わかりやすく、他の相続人も納得しやすいのではないでしょうか。

問題はこの金銭を用意できるかということだと思いますが、是非生命保険が活用できないか検討してみてください。

生命保険には「500万円×法定相続人の数」という非課税枠もあり、非常に有効です。

代償交付金を使った分割ができるのであればあとはそれをしっかり遺言として残しましょう。

これをしないとうまく分ける方法が見つかっても、実際にそのように実行されなければ意味がありません。

もう少し深くいくと、遺言は当たり前ですが生前にしか残すことができません。

介護業界で働く友人が、

コケる→骨折→入院→認知症 まで平均で5年くらいなんて話もしていましたが、認知症になってしまっても遺言は残すことができません。

そんな認知症対策には信託が有効ですが、また次回ご説明させていただきます。

次にすでに共有名義となってしまっている財産を単独所有にするにはどういう方法があるかということですが、
⓵現物分割
 実際にある土地を分割するのですが、土地を分割するといっても、例えば、道路側をとるかとか、南側をとるかとか、公平に分けるなんて 事実上不可能ですよね。さらにこれは建物では使えません。
 「お前が1階と2階で俺が3階と4階の所有者な!」っていうのができないのです。

⓶換価分割
 いわゆる売却をして売れた金額を分ける方法ですが、せっかく相続して代々残そうとしていた土地であっても手放さないといけなくなりま す。

⓷価格賠償
 他の名義人に自分の持ち分を買い取ってもらうとか、逆に自分が買うとかです。
 おそらくこの方法が一番現実的だと思いますが、これも買う側が金銭を用意できるのかが問題になります。
 このようなことも相続前であれば生命保険に加入してもらうなど、ある程度対策が打てるのです。

相続は単独所有で考えるべきです。

そしてしっかりと事前に対策をするべきです。

※「相続支援コンサルタント」は(公財)日本賃貸住宅管理協会認定の資格です。

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2017-11-27

相続支援の会⑤

皆さんこんにちは。

相続支援コンサルタントの酒井です。

今日は、前回の投稿の中でふれましたが遺産分割の際、なぜ共有名義にすることをお勧めしないのか、共有名義の問題点を書いていきたいと思います。

相続財産が不動産のみで相続人が複数いる場合、それぞれの法定相続分において均等に分割することは不可能です。

このような時に安易に「とりあえず共有の財産として相続しよう」となってしまう場合があります。

他に相続財産がアパートで3人の息子が相続人であった場合、共有名義にして家賃収入を兄弟1/3ずつ得ようと考える場合もあります。

このような理由で共有名義になっている土地や建物が存在します。

ですが、共有名義には以下のような問題点があります。

⓵事実上、単独では売却できない。
 共有名義の不動産を売却するには名義人全員の署名と捺印が必要になります。
 例えば、A・B・Cで土地を共有で取得したが、その土地の上にA名義の建物がある場合、BとCが土地を売って現金化したいと思ってもAの承 諾がなければ売却することができません。Aははたして承諾するでしょうか。

⓶事実上、単独では担保に入れられない。
 自分の持ち分を担保に金融機関からお金を借りることはできません。

⓷単独では物納の対象にすることができない。

⓸二次相続のとき支障が出てくる。
 つまり、共有名義人が亡くなった場合、自分の土地が遺産分割の対象となるのです。
 例えば、A・B・C・D・Eの5人で土地を共有しているとします(それぞれの持ち分は1/5です)
 このうちAが亡くなればAの持分は相続で遺産分割の対象となります。
 Aに妻と子供が2人いて、Aの持分をこの3人が共有名義で相続すると、なんと土地の名義人は7人になります。
 仮にこれと全く同じ状況がB・C・Dに起こればこの土地の名義人は14人となります。
 Eがこの土地を売却したいと思っても14人全員の同意と署名捺印が必要になります。
 極端な例ですが、このように事実上売却不可能な土地は実際に存在します。
 
この他にもまだ問題点はあるのですが、上記4つは共有名義にするべきではない大きな理由です。

では次回は共有にしないための事前対策、共有名義になってしまった場合の共有物分割請求について書いていきたいと思います。 
 

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2017-11-20

相続支援の会④

皆さんこんにちは。

相続支援コンサルタントの酒井です。

これまでは相続対策の必要性について書いてきました。

これまでの投稿でほんの少しでも「相続対策をしようかな」と思っていただいていれば幸いです。

これからは、具体的な相続対策を中心に少しずつ書いていきたいと思います。

ご自身で相続に関してはすごく勉強されているという方には少し物足りない回もあると思いますが、どこかに参考になる回もあると思いますので是非ご覧いただければと思います。

まず、相続対策の一番目として分割(分配)がありました。

誰に何をどれだけ残すのかを決めるということです。

「もう決まってるよ~」という方や「もうほとんど決まってるよ~」っていうような方に是非とも「遺言」を書いていただきたいと思います。

「遺言」が無かった場合の不動産継承の流れですが、まずは相続人全員で遺産分割協議が行われます。
共有ではなく、単独所有を目指す場合の流れは以下のようになります。
(共有はあらゆる面で基本的にお勧めしておりません、次回の投稿では共有の問題点を中心に書きたいと思いますので、共有をご検討の方は参考にしてみてください)

   遺産分割協議
   ↓     ↓
  成立    不成立
   ↓     ↓
 単独所有  遺産分割調停
        ↓   ↓  
       成立 不成立
        ↓   ↓
      単独所有 遺産分割審判
             ↓ 
            単独所有
というような流れになります。
遺産分割協議がスムーズにいけば何も問題はありませんが、以前の投稿でも書かせていただいたように、「自分の家族は仲がいいので絶対に争いにはならない」という考えは非常に危険です。
家族それぞれの状況は日々変化しており、変化した状況によっては争いに発展してしまいます。
仲の良かった家族ほど、揉めたときには収拾がつかなくなったりするものです。

それでは「遺言」があればどうでしょうか。

問題は※遺留分を侵害していないということでしょうか。

    遺言
  ↓     ↓
単独所有  遺留分侵害
        ↓
     遺留分減殺請求   
        ↓
       共有  というように遺留分侵害があると共有になってしまいます。
           ここから単独所有にしようとすると、
        ↓
     共有物分割請求
        ↓
      単独所有 というような流れになり、手続きが非常に煩雑です。

遺留分を侵害しない遺言書の作成で「争族」対策を。

遺留分・・・法律上必ず留保されなければならない遺産の一定割合。相続人が少なくとももらうことができる遺産の      割合。遺言でも侵害できない。

遺言の種類には
⓵自筆証書遺言
⓶公正証書遺言
⓷秘密証書遺言 があります。

一般的には⓵と⓶が多く用いられますが、ここでは⓶の公正証書遺言をお勧めしたいと思います。

自筆証書遺言はタダで、だれにも知られず、密かに作成することができますが、作成方式が法律で決まっており、不備があると向こうになってしまいます。
紛失・偽造・変造・破棄のリスクもあり、さらに相続発生後、相続人が家庭裁判所で検認の手続きをする必要があります。
以上のようなことから自筆証書遺言を作成される方はしっかりと方式を勉強してから作成するようにしてください。

公正証書遺言は公証役場の公証人が作成します。
費用がかかることと、証人2名が必要になりますので、遺言の内容が証人に知れてしまいます。
しかしながら、公証人という法律の専門家が作成するため、遺言がしっかりと法律的に整理された内容になり、遺言の原本は公証役場で保管しますので、自筆証書遺言で心配のあった紛失・偽造・変造・破棄のリスクはありません。
自分の思いをしっかり正確に残す方法として最適だと思います。
検認も必要ありません。

それぞれの遺言書にメリット・デメリットありますが、せっかく悩んで決めた遺言も正確に履行されなければ何の意味もありません。そういう意味で費用はかかってしまいますが公正証書遺言をお勧めしています。

とりあえず一度、方式にこだわらず遺言の下書きをしてみるのもいいと思います。
いざ書いてみると不思議といろいろな考えが出てくるものです。
自筆証書遺言にしても公正証書遺言にしても、状況や考え方が変われば何度でも書き直しは可能です。
是非一度気軽な気持ちでトライしてみてください。

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2017-11-17

相続支援の会③

皆さんこんにちは。

相続支援コンサルタントの酒井です。

それでは前回の予告通り、今回は相続対策の考え方を書いていきたいと思います。

複雑そうに思える相続対策もやることは大きく分けて3つです。

⓵分割(分配)対策

⓶納税対策

⓷節税対策 です。

この3つを自分の財産や状況に応じてうまく行うことが相続対策です。

それぞれの具体的な対策例はまた追々ご紹介したいと思います。

3つの対策の中で一番重要なのが分割対策です。

どの財産を誰にどれだけ分配するのかということです。

例えば財産もすべて現金や預貯金のように分割しやすいものだけであれば分割しやすいですね。

でも現実は国税庁が出している資料にもあるように、土地や建物の不動産が相続財産の4割を超えています。

土地はその評価自体も問題になることは多いですが、相続人が複数いる場合、均等に平等に分けることが難しく、かといって共有の名義にすることは様々な問題があり、得策ではありません。

さらに、均等・平等には「兄弟の中で一人だけ親の介護をしていた」などの個別的な事情も考慮しなければなりません。

このような寄与分に関しては、被相続人の財産の維持又は増加について特別の寄与をしたことが認められなければなりませんので、なんとなく揉める匂いがプンプンするのは私だけではないはずです。

そして分割対策は財産が相続税の課税対象とならない場合であっても必要になってきます。

次に納税対策です。

財産を得た相続人はその財産の額に応じて納税をしなければなりません。

「財産を得たのだからその中から支払えばよい」のですが、相続税は、
1、相続の開始を知った日から10か月以内に、
2、原則現金で納めなければなりません。(物納は手続きが煩雑)

つまり、相続した財産が不動産ばかりであった場合などに、せっかく財産を相続したにもかかわらず、納税資金捻出のために即、売らないといけなくなる場合があるのです。

この結果はおそらく被相続人、相続人共に臨んだ結果ではないと思います。

このような事にならないよう、納める税金がおよそいくらかかるかを事前に計算し、その金額を確保しておかなければなりません。

これが納税対策です。

そして最後に節税対策です。

納税は国民の義務。ですが、無駄な税金は支払いたくない。

これは相続税の課税対象者全員が思うことではないでしょうか。

節税対策に関しても具体例は追々と紹介していきます。

財産の種類や家族構成で有効な節税対策は変わりますし、

仮に同じ財産であっても将来への考え方によってとる節税対策は違ってきます。

今後ご紹介する対策の中にみなさん自身に合った対策があれば幸いです。

相続対策は財産を減らさないようにすることが重要と考えられておりますが、

⓵遺産分割対策は 相続人が取り分で揉めないようにするために、
⓶納税対策は相続人が納税資金で困らないために、
⓷節税対策は相続人が無駄な税金を支払わないために、

と、自分の死後、残された者のために行う対策です。

家族のために相続対策に取り組むことが財産を守ることにつながると思っています。

※「相続支援コンサルタント」は(公財)日本賃貸住宅管理協会認定の資格です。

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2017-11-11
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